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Hipoteca 100% más gastos: ¿Es posible?




¿Es posible conseguir una hipoteca 100% más gastos actualmente? Sí, es completamente posible pedir una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda que deseas adquirir. Por lo general las llamadas “hipotecas 100 más gastos” que todos conocemos, no son las que existían en el mercado hipotecario hace años, pero se siguen concediendo.

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Tras la “crisis del ladrillo” los bancos se han vuelto más cautos en la manera en la que conceden financiación hipotecaria y solamente ofrecen financiación del 100 % del valor de la tasación para inmuebles que pertenecen a su stock inmobiliario por lo general.

No obstante, si cumplimos una serie de requisitos y condiciones, hoy día es posible obtener una hipoteca que financie el 100% del valor de la vivienda que deseamos adquirir. Además, la figura del broker hipotecario nos puede ayudar a negociar con las entidades bancarias una serie de condiciones que a nosotros no se nos ofrecen.

Hipotecas que ofrecen el 100% de financiación

Hace años, en el mercado hipotecario no solo se ofrecían hipotecas al 100%, sino que pudimos ver cómo incluso algunas entidades financieras llegaron a ofrecer más del 100% del valor de tasación en préstamos. Actualmente, la manera en la que se contratan los préstamos hipotecarios ha cambiado bastante.

Las entidades financieras ofrecen préstamos hipotecarios por el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que nos exigen, como mínimo un ahorro medio del 20% del valor del bien que deseamos adquirir.

Esta modalidad de financiación no es nueva ni mucho menos, nuestro padres ya adquirieron sus viviendas bajo la modalidad de “entrada del piso”, que supone abonar más o menos ese 20% que se nos exige ahora en el momento de pedir un préstamo hipotecario.

Hipoteca 100 más gastos o hipotecas 100×100 más gastos: ¡Llave en mano!

La llamada hipoteca 100 más gastos o hipotecas 100×100 más gastos es aquella que nos concede la entidad bancaria y por la cual queda cubierto tanto el valor de la compraventa como los gastos de gestión o asociados a la constitución del préstamo hipotecario.

Debemos de tener en cuenta que estas hipotecas 100 más gastos, incluyen dentro del capital a amortizar esos gastos de hipoteca, por lo que también generan intereses al final. Si dispones de ahorros, lo más inteligente en este caso sería solicitar alguna de las hipotecas 100% de financiación, pero abonar tú los gastos de constitución del préstamo hipotecario y los de compraventa.

¿Qué son las hipotecas 100%? ¿Qué coste real tienen?

Las hipotecas 100% o hipotecas 100×100, son aquellos productos financieros para la adquisición de vivienda en forma de préstamo hipotecario que nos permiten obtener una financiación por el 100% del valor de la vivienda que deseamos adquirir. Dicha financiación, en actual mercado hipotecario tiene las siguientes características:

1.- Mayor coste final: las hipotecas que dan el 100% del dinero para la compraventa de una vivienda suelen tener un coste mayor que aquellas en las que solicitamos solamente una parte del dinero que requerimos financiar.

2.- Productos vinculados: en muchas ocasiones, el otorgamiento del 100% de la financiación está sujeto a la contratación de productos vinculados como cuentas corrientes, seguros de vida, tarjetas de crédito o planes de pensiones. Si realizamos una comparativa en un simulador de préstamos hipotecarios, rápidamente podremos comprobar cómo, a la larga, los préstamos hipotecarios del 100% son más caros en términos comparativos.

3.- Plazos de amortización más largos: dado que la financiación obtenida es mayor y los intereses son más altos, los plazos de amortización aumentan también. Debemos tener claro que esta clase de préstamo tal y cómo están hoy en día configurados, deben ser negociados por un broker hipotecario que nos asista en la obtención de una hipoteca del 100%.

¿Cómo conseguir una hipoteca del 100% en mercado hipotecario actual?

Como hemos dicho antes, las hipotecas que conceden el 100% de financiación son complicadas de conseguir, en este momento las hipotecas del 80% sobre el valor de tasación son las operaciones más habituales. No obstante, esta clase de hipoteca puede lograrse si te ajustas al perfil o si cuentas con un broker hipotecario en la gestión de solicitud. Vamos a ver las condiciones de estas dos opciones.

Requisitos para obtener una hipoteca 100% financiada

Dicho lo anterior, vamos a entender en qué circunstancias las entidades bancarias sí están dispuestas a darnos una hipoteca del 100% de la tasación de la vivienda y qué requisitos se nos exigen. También, dentro de estos requisitos se encuentran los que nos facilitarán la contratación de un broker hipotecario para la gestión de una nueva hipoteca:

1.- Tener un perfil financiero impoluto y solvente: por lo general se requiere tener una nómina alta y trabajar en un sector estable. Añadiremos puntos a nuestro perfil financiero en caso de contar con antigüedad dentro de la empresa. La hipoteca 100% de financiación tiene un perfil claro últimamente: joven, sueldo estable y alto. Este perfil suele ser el de ingenieros informáticos, programadores y profesiones tecnológicas que pueden acceder a salarios por encima de 40.000 € anuales y no cuentan con ahorros para abonar el 20% de la operación hipotecaria.

No podemos dejar de mencionar a aquellas personas que son funcionarios de carrera de los grupos más altos de la Administración Pública (local, autonómica o estatal) que reúnen los requisitos de estabilidad laboral, salario alto y edad. Este perfil es muy valorado por las entidades financieras que conceden hipotecas para funcionarios del 100% del valor de la vivienda.

También será necesario no contar con deudas previas o impagos en los ficheros más habituales como ASNEF. Estar pagando algún otro crédito o préstamo personal (como el de un coche) no resta puntuación en nuestro ratio de solvencia dado que ya tenemos cierto dinero comprometido mensualmente.

2.- Comprar un piso al banco directamente: las entidades financieras cuentan con un amplio stock de vivienda que están dispuestos a vender por un precio mucho más barato que el del mercado libre y, además ofrecerte hipotecas 100 más gastos de financiación.

Estas ofertas suelen ser atractivas para la adquisición de viviendas en bloques construidos y que el banco tuvo que ejecutar, por lo que forman parte del activo inmobiliario de la entidad financiera, que estará encantada en venderte un piso y además darte la financiación que necesitas.

3.- Estar asesorado por un broker hipotecario: el broker hipotecario es un profesional financiero que tiene conocimientos sobre economía y finanzas, además de contactos en entidades financieras para lograr hipotecas del 100% de financiación mediante la negociación y el asesoramiento a su cliente. Por lo general deberás abonar una tarifa una vez que logres la financiación de tu casa, si no obtienes la hipoteca que necesitas, el broker hipotecario no cobrará un euro, por lo que puedes estar seguro de que buscará las mejores condiciones del mercado para que obtengas tu hipoteca.

4.- Obtener una tasación superior a la compraventa: este “truco” es muy conocido tanto por los compradores como por las entidades financieras, por lo que es complicado que ocurra. Además, las tasaciones de hipoteca vienen a realizarse por empresas tasadoras de confianza de los bancos, por lo que la tasación que se realice será que corresponda a una hipoteca del 100% y es improbable que obtengamos una tasación mucho mayo que la de la compraventa.

Esto es posible si pedimos al banco un préstamo hipotecario de 100.000 € y la vivienda que será la garantía del préstamos tiene un precio muy superior en el mercado. No suele ser así en los casos de préstamos hipotecarios para adquisición de primera vivienda donde nos estamos comprando directamente nuestra casa y no pidiendo un préstamo al banco utilizando la vivienda como garantía.

5.- Aportar otra vivienda como garantía o un aval alternativo: la opción más utilizada por los bancos cuando pretendemos obtener una hipoteca del 100% del valor de la vivienda es solicitar un aval o garantía extra además de la vivienda objeto del préstamo. Ha sido muy común utilizar como aval o a los padres de los jóvenes hipotecado o la vivienda de los mismos como garantía de que el préstamo hipotecario se abonará.

Como vemos, es posible obtener la financiación completa para la adquisición de un vivienda, pero siempre que cumplamos los requisitos mínimos de solvencia o garantía para que el banco entienda que la operación de darnos un préstamo hipotecario no le supondrá un riesgo real. En cualquier caso, siempre es recomendable contar con simuladores de préstamos hipotecario o con el asesoramiento de expertos en el mercado de las hipotecas con los brokers hipotecarios.

¿Contratar una hipoteca 100 es más arriesgado que una hipoteca 80?

En términos financieros, una hipoteca 100 es más arriesgada que una hipoteca 80 tanto para la entidad financiera como para el cliente hipotecado. El capital solicitado es mayor y por tanto los intereses del préstamos hipotecario y el plazo de amortización serán mayores, lo que multiplica las posibilidades de impago.

Como ya sabrás, es necesario no gastar más de un 30% de tu salario en el abono del préstamo hipotecario, por lo que estas hipotecas suponen un riesgo directo para aquellas personas que no tienen estabilidad laboral y económica, no son recomendables y además pones en riesgo tu economía.

Si cuentas con ahorros que cubran el 20% del precio de la vivienda que quieres adquirir, las entidades financieras no tendrán problema en darte un préstamo hipotecario con estupendas condiciones financieras.

¿Es complicado conseguir una hipoteca 100 en el mercado actual?

Lo cierto es que en el mercado actual es complicado conseguir una hipoteca del 100%. El mercado hipotecario ha aprendido de sus errores durante la crisis y las entidades que ofrecen hipotecas se han vuelto más conservadoras a la hora de facilitar préstamos hipotecarios por el valor total de la compraventa.

Las razones de este “miedo” de la entidad financiera son que el hipotecado tiene mayores posibilidades de caer en una situación de impago de la cuota hipotecaria, el valor de la vivienda en caso de dejar de pagar la hipoteca podría no cubrir la deuda tras la ejecución y que la actual ley hipotecaria no permite deudas hipotecarias titularizadas de más del 80%.

Esto no quier decir que los bancos solamente den hipotecas por el 80% del valor de tasación, sino que solamente podrás tener acceso a una financiación del 100% en los casos en los que cumplas los requisitos que hemos explicado más arriba.

Si vas a pedir una hipoteca, es importante que sepas gestionar los recursos económicos de los que dispones y entender que solamente deberás destinar el 30% de tus ingresos al pago de la hipoteca. Cualquier otro escenario económico que te plantees puede poner en riesgo grave tu situación financiera.

Características de las hipotecas del 100%

Las hipotecas que permiten el 100% de financiación tienes una serie de características concretas, tanto en su forma de funcionar como en la manera por las que son otorgadas. Si bien es cierto que las condiciones pueden ser similares, la entidad financiera asume mayor riesgo al darnos una hipoteca del 100%, por lo que entiende que debe recibir un rédito mayor (más intereses) si corre con el riesgo.

1.- Mayor capital prestado y a amortizar: dado que el préstamo se obtiene para la compra del 100% de la vivienda, el préstamo será de mayor cantidad, generará más intereses y el plazo de amortización será mayor.

2.- Plazos más elevados: por lo general los préstamos hipotecarios del 100% se otorgan para plazos de 30 a 40 años. Estos plazos, actualmente, no se suelen conceder en préstamos del 80% por la posibilidad de que el hipotecado no pueda hacer frente a tal periodo de abono.

3.- Mayor coste final: al ser un periodo más largo el que se nos concede para amortizar el préstamo hipotecario, el coste final del préstamo es mucho mayor. Entre otras cosas por el capital abonado, por la garantía que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y los impuestos sobre los que se paga dicho préstamo (IAJD).

4.- Obligación de contratación de productos vinculados: normalmente, al obtener una hipoteca tan alta, el banco obliga a la contratación de productos vinculados para asegurarse la rentabilidad de la operación de financiación. Esto supone un coste asociado al préstamo que, si bien puede darse en préstamos hipotecarios de menor cuantía, siempre se produce en los préstamos hipotecarios del 100%.

Si, pese a las características de estas hipotecas, todavía quiere solicitar una hipoteca para financiar el 100% de tu vivienda, es recomendable contar con el correspondiente asesoramiento de un broker hipotecario que pueda ayudarte en la obtención y gestión de tu préstamo hipotecario.

Esperamos que esta información te sea de ayuda, si tienes cualquier duda sobre la posibilidad de obtener una hipoteca por el 100% de tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Si ya tienes pensado contratar un préstamo hipotecario, puedes utilizar los simuladores de préstamos hipotecarios para obtener valoración sin compromiso alguno de las características que mejor se ajustan a tus necesidades.